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2007-06-29

中文搜索引擎已进入2.0时代。


为啥说搜索已经进入搜索2.0时代呐?看看我来列举的几条吧。


1、搜索技术已经成熟,随着搜索引擎进入高成长期和硬件设备的更新,搜索技术这项原来高深莫测的技术已经平民化。在中文搜索市场上,百度,谷歌,搜狗,中搜,雅虎搜索等几家搜索引擎其实搜索质量不会差别太大,也就说大家可以从任何一家搜索到自己想要的东西。


2、就纯从搜索质量上来说,现在比拼的核心是索引量,谁的索引量刚高谁就可以找到更多更全面的内容。


3、用户使用习惯是决定用户量的重要的因素。多数用户习惯使用某一个搜索引擎,多个搜索引擎的都在使用的人很少。这包括思维上的习惯和使用页面上的习惯。思维上的习惯指的是:某用户想搜索一个东西,首先打开的是哪个搜索引擎;使用页面上的习惯指的是:当搜索页面出现后,用户的使用习惯;比如我不太习惯谷歌的搜索结果页,因为,谷歌的快照功能不好用。


4、搜索的辅助产品在为搜索引擎贡献重要的流量。比如,百度知道、谷歌Gmail 等等,但只是贡献流量,并没有贡献收入。百度李彦宏曾表示现在每天有1000万人在使用百度知道这个产品,可想而之辅助产品为搜索引擎的贡献有多大了吧。



5、各个搜索引擎进入了圈地****,谷歌的步伐最大,先是和中移动签约梦网,后又签约新浪,最近又传出谷歌以买断的方式签约手机3G门户和手机摩网。 (作者:王峰)

2007-06-28

     互联网生存三原则

  

     最近和朋友经常聊互联网上的创业和发展.我把互联网生存和发展总结了一下,总结为几个大原则.

        剩者为王

        剩者为王是不是打错字了(胜者为王)?当然不是,就是这四个字。为什么是这四个字,请听我慢慢说来。在中国什么样子的互联网网站是真正赚钱的? 答案是:只有经过了那些大浪淘沙,从大批网站中剩下来的网站,才能够赚钱。在中国互联网初期有多少家网站,肯定到现在能够活下来大部分都赚到了钱。比如:门户类网站中的新浪(sina)、搜狐(sohu)、网易(163);垂直门户中的地产门户搜房(soufun)、金融行业门户金融街(jrj)和讯(hexun);文学类网站中的起点(cmfu)、榕树下(rongshuxia);汽车类中爱卡(xcar)、中国汽车网(chinacars);B2B的代表阿里巴巴(alibaba)。这些都是成功的案例。那些没有能够坚持下来的网站则从市场上慢慢消失了,当时鼎盛一时的“瀛海威”没有活下来,在这个市场上消失了。这种在互联网发展过程中消失的网站太多太多,难以统计。就我知道的房产类网站来说,市场上出现过的网站不下1000家,但是真正活下来被大家熟知的网站几家。互联网的剩者为王是绝对的真理。

        网站三巨头原则

        网站最重要的收入是什么?广告,广告主一般会将广告费用投入到某个行业的前三强手里,也就说在某个互联网行业,如果某个网站在业内排名第四,就很难做下去。

       举个例子,如果我是一家企业,需要招聘人,我会考虑的网站有三家chinahr、51job、zhaopin。但是很难会考虑第四家网站的。(当然有些更专业的网站还是有钱赚的,比如SP的人才网)

       我们来看看互联都是哪些三巨头:

门户:sina、sohu、163(门户情况比较特殊,还有一个QQ,虽然流量很大,但是大多数流量来自年轻人。可以理解为传统门户为sina、sohu、163,新兴年轻人门户为QQ、sina、Mop)

人才:chinahr、51job、zhaopin

交友:世纪佳缘、嫁我网、百合网

汽车:至少有这么几家 太平洋汽车爱卡汽车新浪汽车汽车之家网上车市中国汽车网。这几家中有几家是在烧钱的,等烧完钱,我相信市场的容量也就是在3家左右。

房地产:搜房、焦点、地方性门户(房地产是区域性经营的,如果在青岛的青岛报业集团下属的网站)

搜索:百度占60%市场 google占20%市场 iask、sogou、yisou(雅虎)、zhongsou等瓜分剩下的市场。其中iask、sogou、yisou、zhongsou这几家都是在烧钱,等烧完了,估计能够剩下一家。原则请参考本文第一条剩者为王。

        每个互联网细分行业都在遵循这个原则,大家可以留意一下。如果某个细分市场上超过了三家大型网站,那么肯定有几个家是在烧钱,等大家烧完钱是会遵守这个原则的。

 

 

 

        下面来说一下最重要的原则

         细节为王

         互联网的特性是决定了用户的转移成本很低,这和传统行业不太一样,比如咱们买个A牌子的汽车,如果用者不爽,想换个B牌子的汽车,转移成本很高。但是互联网转移成本很低。举个例子如果今天早上我如果打开搜狐的页面发现很慢,我马上就会关闭,然后转身去新浪的页面。所以互联网是个更加注重细节的地方,可以说谁的细节做的好,谁的访问量就高,谁就更能成功。

       

 

1、百度和Google的大战

百度和google对比我不想说那些关于GWF那些网络封杀的问题,这里单单来说一个细节。

我记得在google刚刚进入中国的时候,如果点击链接将直接从本页打开,而不是打开一个新页(现在google已经改掉了这个问题)。而用户的习惯是,打开多个搜索结果。我当时用者google就特别不顺手,需要,按住Ctrl键再去点链接,太过麻烦了。后来就改用百度了。

 

2、淘宝和易趣的大战

易趣更早在中国开办业务。但是现在淘宝和易趣的量是天壤之别,我一个在网店卖东西朋友说,淘宝和易趣的成单量大约是10:1,也就是说淘宝做成10个单子,易趣能够做成一个单子。

这里举个简单的例子,

C2C市场本地交易是非常重要的,运费少,时间快。

 

淘宝的情况

 

 

 

易趣的情况

 

 

 

看到了吧,淘宝可以直接定位到城市,但是易趣不行,用起来很麻烦。

 

淘宝和易趣的竞争体现在很多方面,我上面只说很小的一点,我想说的是互联网细节的重要性。

         互联网是最能够体现细节的地方,细节可以决定产品的好坏,决定用户群的大小,也就决定了商业价值。 

    

         互联网三原则只是我对互联网的一些初步认识,欢迎朋友来和共同讨论。(作者:王峰

2007-06-17


今天上网看到一个google的广告,点了一下,进入这个网站 www.sojia.cc.


发现sojia这个网站即是广告主,又是广告的投放者,更有意思的是自己的广告区域居然有自己的广告,而且这个广告google要分成的.也就是说用户点击这个广告后,sojia就赔了很多钱给google.


不知道google怎么看待这个问题,难道Google没有广告主识别功能吗?


2007-06-15

    一个朋友今天在网上给我说“移动的工作重心已经转移,忙着建网,忙着开其他业务,比如飞信、掌上股市。”更高层的领导层面关心的是TD、建网、采购等。SP层面除了严管之外已经顾忌不到合作层面的增值业务发展的问题了,现在他们要做的是把自有产品做好。

    其实移动对SP也不是不想做,只是现在改革难度很大,牵扯面太广,牵扯的人关系层也太多,不如让SP都冷却下来,静待SP全面洗牌。

    等个一年半载市场洗牌完成,这个时候估计TD也商用,剩下一些有资源的sp和一下有实力的大SP。这个时候再来繁荣增值业务。岂不是更好!

      

2007-06-13

今天我在网上看一篇文章,文章全文如下:


李开复:谷歌是目前最好的中文搜索引擎


    【eNet硅谷动力消息】北京时间6月12日硅谷动力获悉:“谷歌是目前最好的中文搜索引擎!”2007年6月12日,在Google(谷歌)主办的行业营销方案论坛上,李开复语气肯定。显然,在这位谷歌全球副总裁兼大中国区总裁眼中,其在中国最大的竞争对手百度已经不具威胁性。

  巧的是,就在上周,北京正望咨询有限公司刚刚发布的一份《搜索质量盲测评估报告》中,也得出了“谷歌(Google)中文网页搜索质量领先于百度”这样一个结论。虽然对这一报告业内略有质疑之声,但对谷歌和李开复而言,这样利好的第三方数据,无疑是对谷歌在中国市场上诸多努力的完全肯定。

  “一年来,谷歌对中文搜索的提升上不留余力,所有工程师们70%的精力都放在了如何提升中文网页搜索质量上,现在我们已经看到了这些努力所带来的回馈。”李开复表示,接下来还将继续努力,以本地用户需求为本,进一步提升搜索用户体验,为中国客户最优质服务。

  在充分肯定了进入中国市场之后取得的成绩之余,李开复也不忘呼吁参与此番论坛的广告主“进行互联网营销时,应该选择高质量的搜索平台”。在他看来,搜索质量在很大程度上决定了营销质量,只有更高效、快速的好的搜索质量,才能为广告主带来更多用户流量,带来更大价值。(胡滢)


   看完之后感觉google做了一件莫明其妙的事情,花了80万从正望咨询买个所谓的评估报告,就敢搞一个新闻发布会吹嘘自己,拿用户当白痴呀。


先来说一下用户体验感的问题,我用前几天一个网友的测试数据来说话,在图片搜索里搜“小护士”。


 


 


上图是百度的搜索结果



 


上图是 images.google.com 的搜索结果



上图是 images.google.cn 的搜索结果


大家看到搜索结果了吧,google在启用了SafeSearch以后是可以避免红叉发生的,但是很可惜,一般用户不会直接去输入cn的域名,而且最重要的是,google知道这种情况,但是不去做改进,比如将所有大陆用户(或者简体中文)直接导向cn的域名,致使大量用户的用户体验感很差。


 


 


再看一下google的新闻


先说一下我的测试时间2007年6月12日下午18点28分,


我访问google的新闻站,没问题,如下图所示



但是我如果选择了,其他地区,就很容易出错,如下:



而且再返回到google中文版也会出现如下的问题



    我在这里不想评价GWF的力量,但是对于一个从事中国业务的公司,就应该遵循中国的法律,遵循中国的一些规则.如果不去这样做,结果就是水土不服了.


    google网站中存在者大量的不能够正常访问的内容,我在这里就奇怪了,明知道不能正常访问,为什么google不做跳转或者隐藏相关内容.


    这样的用户体验感好吗?能够说google在中文领域比其他的搜索引擎领先吗?


    现阶段各家对搜索的研究已经非常深入,各家搜索引擎的在网页差别并不大(这包括baidu google sogou iask soso yodao),如果用户想找某个内容去哪家搜索引擎都基本可以找到。各家搜索引擎拼的是什么?用户体验感和搜索增值业务(如百度的贴吧、google的地图服务)。 根据去年的搜索市场占有率的调查,可以说明用户体验感远比那些所谓的技术领先要重要的多。


    我在这里善意的提醒google,来中国应该放下google高贵的身价,踏踏实实的做事情,如果你的用户体验感强,访问量自然高,不需要做秀也不需要花钱去买评测。


 


 


关于“GWF”,如果各位有兴趣,可以去每家的搜索引擎查查,看谁家能够在第一屏的找到答案。( GWF=Great Fire Wall ),顺便说一下,如果google愿意我去做你的评测员,我会考虑的。

2007-06-07




来看看台湾的房价






来看看台湾的房价





wanghero 发表于 2006-9-18 04:04:00


北京的房价在国11条出台后,不降反升,后市我这里不加评论了。潘先生、王先生等等著名的评论家谈的太多了。


   不过大家可以看看宝岛台湾的房价。


   输入 www.soufun.com.tw  后打开台湾搜房网(不要和大陆的搜房网混了,不是一家)呵呵。


   查到一处房产基本情况如下:









































地址 台北市信義區基隆路一段143號11樓

全新大樓★市府捷運站2分鐘★
用途 辦公 電子地圖 售價(萬元) 2800萬元 車位
建物 坪數 56 屋齡 1
土地坪數 使用坪數
出售樓層 11 整棟大樓樓層 13
房屋來源屬性 屋主或屋主代理人 電梯
最後更新時間 2006/9/1 上午 10:47:00
照片















照片1.

照片2.

照片3.

照片4.

照片5.

照片6.

照片7.

照片8.
聯絡人
楊先生 行動電話 聯絡電話(日) 聯絡電話(夜)
備註 全新完工商業大樓~松山高中對面~市府捷運站步行2分鐘~近信義商圈、101金融大樓

樓高景觀佳~邊間~室內約35坪~有車位~格局方正~空間好規劃~住辦皆宜

★屋主自售仲介勿擾~若要承租亦可~意者歡迎來電!
附近的地標 捷運南港線-市政府站,台北市政府,國父紀念館,台北101金融大樓,信義商圈


由此可以看到 2800萬元可以买到56坪的房子


下面让我们看看和多少人民币多少平方米


1坪约等3.30579平方米 56坪约等于184.8平方米


台币4.2约等1人民币 2800万  666万


也就是  666万人民币买184.8平方米的房子  换算成单价是 3.6万每平方米,忘了说一个重点,这是写字楼,紧靠101金融大厦


 


再来看一个普通住宅


 
























































地址 台北市信義區基隆路二段X號2樓

捷運六張犁住辦工作室
用途 套房 電子地圖 售價(萬元) 490萬元 車位
房屋 坪數 14.2 屋齡 10
出售樓層 2 整棟大樓樓層 12
房屋來源屬性 專業仲介,一般收費 電梯
房/廳/衛 1 / 1 / 1
最後更新時間 2006/9/18 下午 04:37:00
照片

聯絡人 徐興業 行動電話 聯絡電話(日) 聯絡電話(夜)




備註 近喬治中學樓下就是公車站交通非常方便
附近的地標 捷運木柵線-六張犁站,喬治工商,台北世貿中心,敦南辦公商圈,遠企購物中心,台北醫學大學


 


由此可以看到 490萬元可以买到14.2坪的房子


下面让我们看看和多少人民币多少平方米


1坪约等3.30579平方米 14.2坪约等于46.86平方米


台币4.2约等1人民币 490萬元约等于117万人民币


也就是  117万人民币买46.86平方米的房子  换算成单价是 2.49万人民币每平方米,


再看看台湾人的收入



建筑工人或保安好了 一个月台币至少也有三万
一年台币36万 约等于9万人民币
一般大学毕业上班族 月薪是三万五起跳
到四十岁当经理也该有十万才正常 年薪人民币30万
中学老师 一个月5~7万 退休后还月领5.6万 人民币1.5万 
主治医生 一个月人民币10~30万 看你的病人数


来个对照表 按人民币算按中学老师的收入算


北京  月收入3000  房价8000每平米


台北 月收入15000  房价25000每平米 


大家看出门道来了嘛


不过不要忘了,在北京需要自己养孩子,自己掏钱看病的。


很久之前的blog了,转载过来的。




智商只有76的笑话达吉   



 妈妈说我的智商只有76。我的智商到底有多高,我也不知道。我只知道我是一个杀伤

很强的人,很多人因我而受到伤害,他们有的对生活失去了希望,有的甚至自杀身
亡。
所以我一直怀疑我有潜在的超能力,而这种超能力又不知为什么对我的老师作用尤
强。

我至今仍记得第一位因为我而牺牲的老师。那时我上小学一年级,老师带着我们去野
外作自然实践课。看到春风拂绿,杨柳抽枝,老师不禁想起一个问题,于是问道:“同

们,你们知道如何识别风向吗?”“我知道!”同班的一个小女孩一边回答一边从从地


上捡起一片树叶向空中抛去,“捡一片东西往空中一抛,看它往那边飘,不就知道了
吗。”“嗯,很好。”老师表扬道,“那还有哪位同学愿意再给大家示范一下,看看现


在刮的是什么风?”“我。”我自告奋勇走了出来,从地上捡起半块砖头向空中抛
去……“报告老师,现在刮的是上下风!” …………。
我记不清楚老师当时的表情是什么样子,我只记得他拼命的挣扎了几下就气绝身亡
了。后来据医院里的医生说他是由于突然受到强烈刺激导致气血逆行走火入魔而死。


样,我害死了一名人民教师。一年级老师教我们认识家禽动物。老师:“有一种动物两


只脚,每天早上太阳公公出来时,它都会叫你起床,而且叫到你起床为止,是哪一种
动物?”我回答:“妈妈!”把老师笑得差点断气!期中考试回家以后,妈妈问我考的

么样宝贝儿子说,我就一道题没有填出来妈妈问是什么题呀宝贝儿子说有一道题问3乘
以7得多少我当时不管三七二十一填了15。我妈把刚喝的水喷到我爸脸上,哎….我太
伟大了!
我爸爸问我学校怎么样?宝贝儿子”父亲问,“你的女老师满意你吗?”
“啊,是的,爸爸,十分满意。”
“你怎么知道?是她亲口对你说的?”
“当然,爸爸。前天她对我说:‘要是所有的学生都象你这样,我马上就离开学校!’


这说明,我已经全学会了。” 我爸大脑马上!@#$#@!$$#@@


一天上数学,老师问1+1=?,我说不知道。老师叫我回去问。我问妈妈,妈妈在烧
饭,叫我滚出去。我问爸爸,爸爸再看球,大叫‘爽’。我问姐姐,姐姐在唱歌,唱到


BABY。我问哥哥,哥哥在打电话,说;我在外面等你。
第二天,老师问1+1=?我说;你给我滚出去,老师给我一个耳光,我大叫爽,老师骂
我饭桶,我反骂卑鄙。老说;滚。我说;我在外面等你。我们数学老师当场高血压又


了,晕倒了…..


小学我上语文课时,全校语文老师都去听倪老师课。倪老师在黑板上写了一个“被”
字,问我:“这个字你认识吗?”我回答“不认识”,倪老师就这样开始启发我:“你


家里有床吗?”我答“有”,“床上有什么?”“席子”,“席子上呢?”我答:“我


妈妈”,倪老师心想,这也对,妈妈身上就是被子了,就接着往下启发:“你妈妈身上
呢?”“我爸爸”。倪老师万没料到我会这么说,在这么多老师面前出洋相,一急之下
问道“那被子呢?”我回答说:“被子在地上”倪老师“被我”也气得发羊羔病主院
了!


后来学校换了个老师让我们造句,我从容不迫完成作业老师对我是刮目相看我写的造
句是:
1.难过—-我们家门前的大水沟很难过。
2.如果—-罐头不如果汁营养丰富。
3.天真—-今天真热,是游泳的好日子。
4.十分—-妹妹的数学只考十分,真丢脸。
5.从容—-我做事情,都是先从容易的做起。
6.人参—-老师说明天每个人参加大队接力时,一定要尽力。
7.棉被—-小玉的卫生棉被偷了。
8.便当—-小明把大便当做每天早上起床第一件要做的事。
老师摸着我头严厉说到:放学回家发奋图强10篇,我回到家里没有人,我就准备完成
代课老师布置的作业,我上厕所开始发粪涂墙,我把洗手间整整涂十篇很满意我的作


才收手。家里人回来把骂了一顿,第二天我妈找校长告代课老师误人子弟,后来代课


师被炒鱿鱼。哎……我心理自言自语说到:“我长的很有倡议,丑并不是我的本意,
上天不要发脾气,我会勇敢的活下去,衬托世界的美丽。!!!!!!!”


在一天早晨上课的时候,我一边嚼着口香糖,一边把自己的脚放到走道上.这时,老师
对我说道:"请把你嘴里的东西吐出来,再把你的脚伸进去"我大脑:”@$#$#$#"


之后的一段日子里,相继又有几位老师惨遭不幸,好在没有出了人命,也就没有捅出
太大的漏子来。不过我的名气却是不胫而走,一时间也成了城里的名人。然而,名人


有名人的痛苦,我就深深的体会到了这一点。


当我初中的时候,物理课上物理老师问我:你说,如何变轨? 我:据〈〈金刚
经〉〉说若人在阳世光做坏事死后就会变鬼! 原来老师正在讲卫星如何变轨!
上历史课睡觉被老师叫醒,老师问我:“文成公主嫁给谁了?”小王小声告诉我:“松
赞干布。”我没听清,张口就答:“宋朝干部。” 后来历史也没上成。


一日我从理发店扮酷回来,一开门,众女生惊呼:“酷哥来也!”我不好意思的挠挠头


:“哪里!哪里!只是剪了个酷头而已。”恰巧校长从一旁走过,一本正经的说:“捡


个裤头也要交公!” 我们大脑马就!!!!!!!!!!好在没什么,我往需宿舍走去,从女生
宿舍楼下走过,看到了一个好友,高声吹嘘说,看,我剪了一个酷头。二楼马上有一
女生伸出头来说,我的裤头,你拣的是我的裤头………………!!!!!


第二天考试,生物老师拿来一只用布盖着的鸟。然后他把鸟的腿露出来让学生猜这是
一只什么鸟。我实在是不知道,就交了白卷。老师一看很生气,就问:“你为什么交白

?你叫什么名字?”我一听,气呼呼的把裤腿卷了起来,露出两条腿说:“现在该轮到


你来猜猜我是谁了吧?”生物老师马上倒了下去~~~~~~


我的名气给我带来了很大的麻烦。城里所有的中学都出于为本校老师的安全考虑,拒
绝接收我入学。没办法,带着对重点中学无限的憧憬,我去了乡下。乡下的中学虽然


件是苦了点,但是没有了舆论的压力,我也算活地逍遥自在。然而是金子始终是要发


的,乡下中学特有的沉默并没有抑制住我的爆发。一次偶然的机会,我又横空出世,

然崛起,迅速占领了农村市场。
有一天,我迟到了,老师就问 ‘你今天为什么迟到’?我说:是早上我带邻家大叔的
公猪去配种,所以就迟到了。老师还没有听完就把眼睛瞪得大大,说“这事应该让去邻


家大叔做呀”我不解的说“这事非公猪不可,邻家大叔也不是生口啊”


那是一次智力竞赛,我们班和另外一个班经过最后的角逐仍没有分出胜负。于是主持
人宣布了最后的决出办法:每个班抽签派出一名代表。两个代表再进行猜硬币。猜对


向猜错者提问一个问题,如猜错者回答正确,则猜错者胜。反之,则猜对者所在班集


出。天灵灵,地灵灵,该我的差使躲也不行。我居然被抽为代表,并且顺利地猜错了
硬币,进入问答阶段。老师和同学们一下紧张了起来,每个人都用殷切的眼光看着
我。


尤其是班主任李老师,面色沉重,一言不发。我也感觉到有一些压力,不过不是因为


个,而是因为我的对手–王小佛,王小佛是当时我们学校最具威力的“名师杀手”,他


手底下也攒着好几条人命案子。据说,上一任校长就是断送在它的手中。不过我还是
有几分底气的,因为不管怎么说我也是曾叱诧一时的人物。提问开始了。
王小佛两手插在裤兜里,慢条斯理的说道:“我妈妈今天煮了几个鸡蛋放在我兜里,你


知道有几个吗?”“哄!”周围一片哗然。我不知道大家为什么起哄,但是我知道这个


问题引起了我极大的兴趣。鸡蛋!我几乎没听清楚他问的什么问题,我只听见清清楚
楚的有“鸡蛋”二字。要知道在乡下的几年苦日子几乎没有什么可吃的,有两个鸡蛋那

真是美味佳肴了。我似乎看到了那亮晶晶的蛋清和黄嫩嫩的蛋黄……。“如果我答对
了,你会给我一个吃吗?”我早已忘记了什么智力竞赛,什么班级荣誉。我感兴趣的只


是鸡蛋,鸡蛋“如果你答对了,我把两个鸡蛋全给你。”“哄!”又是一片哗然。我看


到对方同学脸上一片愕然,而我的同学们一个个欢呼雀跃,相互拥抱着庆祝胜利,李
老师也向我投来欣悦的目光,我不知道他们在高兴什么,不过大家都在朝我笑,我也


好意思地朝他们笑了笑,然后答道:“是五个吗?”
同学们的笑容刹那间凝滞了,渐渐地,退潮一般消失地无影无踪。对方的同学却突然
大叫大笑起来。这世间的事情真是瞬息万变,一转眼的功夫,大家哭的变笑,笑的变
哭,哭哭笑笑的搞地我也不知道如何是好。我还没来得及仔细琢磨怎么回事。会场里


乱了起来。只见一人仰面朝天,口中鲜血如柱喷出,然后慢慢地倒了下去。“李老
师!”“李老师!”是我们班主任老师!我也连忙赶了过去。只见老师面色惨白,双目
紧闭,不省人事。“是他害死了李老师!”“是他!”“是他!”
唰! 唰! 唰!唰!唰唰唰唰唰!!!
一束束愤怒的目光利箭一样向我射来。
我的眼前一片空白,耳边回响起一个声音:“多隆!关门!放狗!闲杂人等一律后退
!”
后来据说李老师并没有死,只是大病一场,病好出院以后,看破红尘,在五台山削发
为僧,从此不再教书


很久之前的blog了,转载过来的。


原载于 http://blog.sina.com.cn/u/53e6750f010005ol
从一个入门级专业投资者的角度浅谈未来房价的演变可能 


Http://blog.sina.com.cn/m/yifan6688  2006年10月14日,农历八月廿三
 
最近一段时间,房价的话题炒得比较热,我是在北京土生土长的80一代,亲历了北京房价的暴涨,而我在南京上学的四年,也赶上上海南京等地房价的暴涨。作为一个在金融市场中从散户到机构的专业交易者,我每天面对的就是各种权益证券和商品价格的涨跌。我喜欢对各种商品的价格进行分析和判断,那么今天,对于现在爆炒的这个热门话题,我想从我的角度分析一下房价的走势,和各位分享一下我对后市房价的看法。
 
一、目前社会上对房价预测几种流行观点

我们知道,任何一种商品,都是由供求两个方面决定的,房屋也不例外。我们先来看一下别人是怎么说房价的,目前社会上对房价的预测存在着如下几种观点和结论:
 
一、土地有限论:即任何一个城市,尤其是中国这样人口众多,城乡二元结构的城市中大量人口会涌入中心城市,而城市的土地有限,将造成房价持续的上涨,此观点下,对房地产后市长期看涨;
二、买房置地传统论:即中国人有买房置地的传统,因此,随着人均收入的提高,人们的购房意愿会逐渐增强,因此“当地主”的心理会使得富人不断买房置地,推高城市,尤其是中心城市的房地产价格,此种观点下,对房价后市长期看涨;
三、基本需求被动推动论:即我们这一代众多人口将进入婚育年龄,成家立业的需要使得我们这代人购房需求较大,同时城市拆迁、居民改善生活等造成的被动住房需求长期存在,这些需求将使得房屋购买力长期存在,因此这种观点下,房价中短期看涨,未提及长期;
四、成本推动论:即由于城市动迁成本和土地招挂拍等一系列政策的作用,以及政府经营土地等冲动,造成开发商的拿地成本、开发成本上涨,因此推动房价上涨,这种观点下,对房价后市看涨;
五、国家安全论:即认为由于房地产开发和购买贷款大多承担于国有商业银行,同时房地产是国民经济的支柱,对就业和上游产业拉动巨大,国家政策不会允许房价下跌,否则危害国民经济,这种观点对后市长期乐观,短期不看跌;
六、外商投资论:指出随着人民币升值等因素,国际投机资本流入我国大量购买地产,推动房价涨升;
七、房屋过剩论:这种观点以北京为例,指出北京囤积在开发商手中的房屋和土地能够销售到2015年,因此房屋供给充足甚至过剩,而需求其实相对稳定,这种观点下,对房价中期看跌;
八、房价与收入不匹配论:即目前房价大大超出正常工薪收入的承受范围,因此房价上涨是没有基础支持的,这种观点对房价长期看跌;
九、奥运世博论:即由于北京召开奥运会,上海召开世博会,将拉动这些地区房价上涨,这种观点下房价短期看涨,而对奥运世博两会后的房价预期分歧较大。
以上的观点是近期对房价预测比较流行的几种观点,其中六种看涨,两种看跌,一种短期看涨中长期分歧,从市场心理看,目前市场尽管存在分歧,但是根据我对我周围人群的了解,对近期房价看涨的人占大多数,且看涨者底气十足,而对房价看跌者相对较少,且大多底气不足,这与目前北京市场房价快速上扬的情形相适应。
 
二、上述观点是有道理的,但有些问题
上述观点主要是从基本面的各个角度对房价进行预测和分析,他们所述的基本的事实都是正确的,得出的各种结论也是有一定道理的,但是都有其片面性,这种片面性在哪儿呢?且听我讲来……
我们知道在住房改革以后,房屋从我们社会主义国家高度集中的经济体制中提供的一种公共品变成了一种完全的商品,在这其间,存在着一定的政策因素和国家经济增长的经济因素。作为一种商品,决定房屋价格的一定是供求因素,上述的九种观点中,我们分类发现第一、二、三和七条,是从基础供求方面分析的,得出不同结论,而第四、八条从供方成本和需方承受能力方面,第五条从政策方面,第九条从目前形势方面,第六条从国外投机者行为角度进行了分析。
我认为上述这几种角度基本上涵盖了我们对房价后市进行分析的基本角度,我们需要综合的来看,找出上述观点的一些问题和值得借鉴的方面,然后加上上述观点遗漏的一些因素,再根据判断得出我自己的结论。
我认为,决定房屋价格的供求因素不仅存在于基础供求之中,更存在于被放大的投资和投机产生的供给和需求之中,这种放大的供需不仅存在于房地产,更在各种权益类证券如股票和各种商品价格中屡屡被运用,比如现在的铜、镍、石油、曾经的大豆和未来的玉米。全球资本的相对过剩使得资金迫切的需要一个出口,因此对于地产市场,我们姑且撇开现在对社会来讲,我们的房屋是过剩了还是不够住了这个不谈,因为中国的数据永远有很多的说不清楚,我们只寻找这里面最关键的因素,在上述第一、二、三和七条中的事实描述都是对的,第六条也提到了外商投资,需求无疑是房价开始上涨的动力,但是根本上他们还是忽视了房屋从稀缺的公共品向商品的转化过程是推动房价产生上涨的导火索,其实大量国内剩余资金寻找资本出口和逐利的本性才是产生如果波澜壮阔房地产大牛市的根本原因。
对于从供方成本和需方承受能力方面看价格,我们只能说价格围绕价值上下波动,在经济社会中成本和需方承受能力可能只能决定房屋价格的货币基础价值中枢,价格围绕价值上下波动告诉我们价格可以在一段时间高于价值,也可以低于价值,并且这个一段时间可能是相当长的一段时间,而偏离价值的幅度也可能相当大,从各国证券市场和各种商品的价格走势上我们可以清楚地看到,成本和承受能力永远是决定价值的因素,但是永远不是决定价格的因素,否则所有的商品都不会有人大赚特赚,也不会有人赔的底儿掉了。
关于奥运和世博,以及国家政策国家安全的需要对房价的影响,我们下面探讨我的整体观点时再做讨论。
 
三、我的观点——房价先扬后抑

关于中国普通百姓对房子的需求,要求安居乐业的心理,房价的需求是有的,这就是现在房价牛市的基础,在这之上,由于在公共品时期,房屋是稀缺的,尽管人人有房住,但是大家均贫,因此当房屋从公共品转为商品时,出于对稀缺资源的追捧推动了牛市的形成,之后,由于大量剩余资金、逐利资金寻找资本出口和逐利推动了房价的拉升,而目前迫切需要改善居住条件的居民,被动的购房者——比如城市拆迁户、买得起房的年轻的城市生育高峰一代和农村转移到城市的人口的购房,尤其是从穷到富的农村人的需求,很可能就是这批逐利资本围猎的最终目标,正是看中了这些基础需求的存在,围猎者才有逐利的冲动和机会,在这其中发生的是财富的集中和转移,社会贫富差距的加大,房屋所有权和货币资产的转移,这就是成交量和价格的变动,最终,一定有人接最后一棒,这是市场经济的规律。
 
与一般商品相比,房屋的建设周期长,消耗周期长,因此大牛市和大熊市容易发生,而国内的房地产交易更是处以一种不透明的状况之中,因此市场效率低下,一旦趋势形成,非要出现特别的力量,否则难以出现反转,因此目前房地产处于牛市中的上涨在趋势上说是正常的。
 
基本面看目前房地产的供应应该说从量上能够基本满足居民的居住需要,但是由于所谓一些人第二套甚至第n套房的需求和投资需求,使得需求被放大,而各种复杂因素造成的买房冲动促使价格飙升,比如,中国人当地主的情结。中国人自古存在买房置地当地主的情结,彰显地位,惠及子孙,但是这种需求个人认为对理性的富豪一定动动脑子就知道时代变了,这十分不可取,何谓地主啊,地主是封建社会的统治阶级,现在不是封建社会了,地主不是统治阶级了,只不过中国没有还走过那段大的工业社会,刚刚完全离开封建社会50年,包括城市人,尤其是广大农村,有钱人还是存在较大的封建残余思想,因此才延续了如今的地主热。当前的情况和封建社会已经大不一样,原来地主买的是地契,现在咱们土地是国家的,自己只是房屋所有权,还得给国家交地皮钱;原来房子破了,咱们推倒重来,直接惠及子孙,现在房屋50年后,质量下降成了危房,无数人共享的大楼,难道推倒重盖?除非整栋楼都是你一家!根本上说,原来人家买房置地是因为没有别的投资手段,现在投资手段很丰富,资本一定要流动起来,房子不再是唯一的资本,流动性不好,倘若到了流动性缺乏的时代,房屋的流动性一定会使他折价,因此当房屋,尤其是住宅不是唯一的投资手段的今天,这种当地主的人买楼房,一定会后悔,所以在这里顺便奉劝一下我说着这么多还是想当地主的人,买北京的平房吧,买独栋和别墅吧,但是买这些东西,和老百姓是没关系的,所以从这个意义上说当地主的思想是有问题的,随着时间的推移,这个思想会慢慢扭转过来。
 
从政策上看,地方政府经营土地的行为确实侧面助长了房价的疯长,但是随着大规模城市建设对资金需求的渠道不再单一化,各种社会资本介入了公共事业,地方政府对经营土地的饥渴会逐渐减退,法制和拆迁的规范,将使得地方政府拆迁成本和卖地价格的剪刀差缩小,从而进一步消退他们经营土地的冲动,而社会民主的不断推进将使得政府靠经营土地赚钱的行为接受社会监督,从而很本上扭转经营土地导致房价疯长的局面,当然,这需要时间。但是建设和谐社会提出之后,政府已经意识到住房、医疗等根本不能完全商品化,因为他们具备公共品的属性,这个认识是非常重要的,因为一旦出现了面向中低收入和自主房屋必需者的公共住房提供,会使资金失去游猎目标从而撤退导致价格回归价值,但是这有赖于国家政策的执行力度。
 
从房地产威胁银行体系安全来说,这大可不必担心,因为银行提供按揭的时候,你都有一定比例的首付,同时抵押了你的房产,所以,一旦地产下跌,除非房价跌去了你已经付给银行的那部分钱,但是房价下跌是需要时间的,要使你的房价下跌幅度超过已经付给银行的钱是很难的,同时即使出现这种情况,这种情况也是限定在一定比例范围之内的,银行也会控制风险,股市下跌的时候,曾有人说国家不会让他崩盘,因为金融机构会死一大片,结果怎么样,股市破了一千点,金融机构倒了一些,但是地球照样转动,国家GDP还是上涨,国家还是能发展啊,所以这个国家不让房价上涨或者下跌的说法,太牵强了。
 
上述这些,形成了我对房价的基本看法:
房价目前仍处于上升趋势之中,绝对是大牛市,我们说做趋势的人牛市里不言顶。
但是房价已经有了过热迹象,表现在相对建设成本和大多数需求者的购买能力显然过高了,社会上房屋中介数量猛增,从门面房的中介比例就能看出来,现在北京上海有多少房屋中介啊!房地产就业人数很高,社会媒体非常关注,大家都整天谈论着,房地产的价格高涨已经危害到和谐社会建设和无房人民基本的生活。过热是明显的。
但是房地产价格还没有过热到不可接受的地步,表现在高价房仍有需求,市场看涨心理已经形成,惜售和担心踏空心理严重。股市和其他产业的赚钱效应不能充分发挥,资金仍然大量沉淀在地产行业。
住宅房价目前过高还体现在用资本衡量投资回报的一般水平上。目前银行1年期贷款的基准利率是6.12%,大部分一般性投资者要求的投资回报率应该在年均8-10%,长期无风险债券的年投资回报率在3-5%,而住宅的租金回报水平(租金-房主负担费用/购房款)仅为5%左右,即例如北京地区100米二手房屋,1万元/米,月租金仅为5000元左右,扣除物业、取暖、中介服务等费用年房主净收益仅为5万元左右,远落后于权益类和组合类投资的收益水平。因此除非居民收入大幅提升导致其能够承受的租金水平大幅上涨,否则租金回报水平将进一步制约房价上涨水平。
目前北京地区楼市处于缩量整理阶段,任何的顶部形成都必须有价格大幅上涨伴随成交量放大的过程,尽管商品市场这种成交量不一定是天量,但是一定不是低水平的。因此现在这种缩量上涨的态势预示着北京的住宅价格还将持续上涨,而且在被动性购房者挺不住了之后,会继续出现至少一轮的加速上扬。
由于大量福利分配的低成本房屋的存在,以及资金的逐利性,一旦房屋价格出现见顶回落,那么价格的下跌将是惨烈的,回档幅度超过50%甚至2/3都是正常的。
房地产行业没有经历大规模的重组和并购,今后的房价调整将使我国房地产行业洗牌,推动寡头垄断竞争局面的形成,有实力的大企业集团才能在房价调整中生存下来,房地产行业终将成为社会一般支柱型行业中的一员,回归本色。
房价出现下跌需要国家政策的执行力度作为保障,股市出现赚钱效应和其他投资渠道畅通之后,或者出现货币紧张的时期。目前估计有可能的时点是2007年下半年(概率低)和2009年下半年以后到2012年期间(概率高),调整期5-15年。为什么2007年底概率低?就是因为08年奥运会和上海世博会,但是这种因素只能影响短期行情,不能影响大局。
 
四、操作建议(仅供参考,不构成具体买卖意见,本人不对该预测的执行结果负责)
必需要买房的,赶紧买,不买肯定还得涨,而且还有大幅上涨的可能;
不排斥租房的无房户,尤其是我们这么大的年轻人,不妨想开点,不当房奴,租房也不错;
手中有多余住宅的,可以考虑逢高逐步出售;
想投资的,可以选择权益类证券、保险产品或者基金等理财产品;
有钱想当地主的,可以买入北京的四城区(尤其是东城区、西城区保护区内)平房,四合院以及独栋或别墅产品,或者投资商业用房,记住切忌购买超大户型楼房,那可能是以后跌的最惨的品种;
一般的人,有买房的需求但是不紧迫的,就不要再买房了,需要自住但能抗得住几年的,可以先租房,想投资的,想继续分享楼市最后的疯狂的,也别买了,这两类人不如趁现在地产股调整买入地产股,这是一种套期保值行为:如果房价涨了,股票肯定涨,能享受地产受益,如果地产大跌,这个流动性比房子好多了,容易卖得掉跑得快少受损失。
这是我提供的一些建议,供广大博友参考。
 
五、送给同龄人
只要我们认清形势,坚持主见,顺势而为,任何困难都不是不能度过的,都是暂时的,尽管房价高,影响了不少人的生活,尤其是我们80代没有房的年轻人,很多同学和同龄的同事和我说,太贵,买不起房子怎么办?我说,没办法,随他去吧。但是今天我还是要说,我们应该克服暂时的困难,朝着自己的理想去努力,相信房价和收入不可能永远的脱节,事情总会有转机,只要我们努力,一切都会有的。

以上拙见,纯属个人观点,仅供茶余饭后笑谈中吧:)
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作者系某大型国企期货交易员,从事境内外期货、期权等衍生品自营交易工作16个月。拥有国内证券、期货全部科目的从业资格,从事个人证券交易6年。擅长基本分析与技术分析,爱好撰写时评。

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